В Португалии около 3,4 миллиона объектов сельской недвижимости охвачены наследственными спорами, что составляет треть всей сельской земли в стране, и значительная часть из них сталкивается с еще более серьезной проблемой: наследники, указанные в налоговых документах, уже умерли, поскольку процесс наследования никогда не осуществлялся из поколения в поколение.
Неясно, кому принадлежит собственность, и часто даже непонятно, где начинается собственность одного человека и заканчивается собственность другого. Хорошая новость в том, что эти вопросы можно решить. Плохая новость в том, что начиная с 30 сентября 2026 года этот путь будет сопряжен с затратами, которых нет сегодня.
Для продажи унаследованной сельской земли недостаточно, чтобы наследники достигли соглашения. Закон требует, чтобы недвижимость была зарегистрирована в земельном реестре и имела геопривязанное графическое представление (RGG), подтвержденное в Едином реестре объектов недвижимости (BUPi). Это означает, что необходимо подтвердить на карте местоположение земли и ее точные границы.
«Теперь действовать незаметно стало еще сложнее», - говорит Эухения Амарал, координатор eBUPi. Геопривязка создала фильтр, которого раньше не существовало: путем географической идентификации полигона на карте и отправки его на проверку квалифицированному специалисту, она заставляет установить связь между тем, что человек заявляет как принадлежащее ему, и реальностью территории.
Любой, кто ссылается на приобретательную давность - непрерывное владение землей в течение многих лет как способ приобретения прав собственности, - должен представить этот факт в процессе регистрации в земельном реестре, предоставив соответствующие документы, и только после завершения и публикации обоснования он может зарегистрировать право собственности в земельном реестре. Земельный реестр идентифицирует, но не передает право собственности.
В 173 муниципалитетах материковой Португалии, где до сих пор отсутствует земельный кадастр (в основном на севере и в центре страны), эта процедура особенно сложна: нет официальной базы данных, границы никогда не были формализованы, и соседи не всегда сходятся во мнении о том, где заканчивается собственность одного человека и начинается собственность другого. А когда кто-то заявляет о приобретательной давности, то есть о длительном владении землей как способе приобретения прав собственности, судебный процесс может затянуться на годы.
Именно для того, чтобы разорвать этот узел, правительство готовит новый механизм: специальную процедуру, которая позволит одному наследнику инициировать продажу унаследованного имущества без согласия остальных , при условии соблюдения определенных условий.
Эта мера представляет собой фундаментальное изменение в подходе Португалии к проблеме неделимого наследства и делает еще более актуальным для семей решение вопроса геопривязки своих земельных участков, поскольку без заверенного свидетельства о регистрации в земельном реестре (RGG) невозможно оформить ни раздел, ни продажу, ни любую другую передачу права собственности. Требуется сделать четыре шага:
1. Определите ныне живущих наследников. Если наследование было приостановлено в предыдущих поколениях, может потребоваться проведение процедуры установления правопреемства наследников - нотариального процесса, который определяет законных наследников в каждом поколении. Без этого шага нет законных оснований для дальнейшего разбирательства.
2. Получение геопривязанного графического представления (RGG). Существует два способа сделать это. Самый современный - через приложение eBUPi, доступное для мобильных телефонов: пользователь заходит на объект, отмечает вершины на карте и отправляет файл на платформу, где он будет проверен квалифицированным специалистом в короткие сроки. Также есть возможность обратиться в муниципальный сервисный центр BUPi. Специалисты помогут определить местоположение, используя алгоритм, который, основываясь на уже идентифицированной окружающей местности, указывает вероятное местоположение. Проверка обычно занимает менее месяца.
3. Обновите данные в земельном реестре. Имея подтвержденный географический земельный реестр (RGG), можно продолжить регистрацию в земельном управлении и, при необходимости, заявить о приобретательной давности, предоставив соответствующие документы. Важно отметить, что RGG географически идентифицирует землю, но не передает право собственности. Любой, кому необходимо заявить о приобретательной давности, должен сделать это в отдельной процедуре до регистрации права собственности.
4. Приступайте к разделу или продаже. После обновления регистрации и приведения в порядок Реестра землевладельцев (RGG) владельцы могут оформить акт о разделе, продать землю третьим лицам или дождаться новой специальной процедуры, которая позволит одному наследнику принудительно продать землю, если остальные не согласятся.
В настоящее время весь этот процесс бесплатен для сельских или многофункциональных объектов площадью до 50 гектаров. Однако постановление, опубликованное в Diário da República 15 апреля, предусматривает прекращение действия этой бесплатной услуги 30 сентября текущего года. С этого момента каждая идентификация и геопривязка будут стоить от 10 до 15 евро за объект, в зависимости от количества объектов.
Для семей, владеющих землей, которая десятилетиями оставалась без управления, без обновленной регистрации и без четких границ, 30 сентября - это не просто дата в бюрократическом календаре, а разница между легализацией без дополнительных затрат или оплаты за каждый участок и готовностью использовать новую процедуру продажи неделимой собственности, когда она вступит в силу, или продолжать ждать еще одно поколение.